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二○○八大選後購屋的四大理由

二○○八年一開春,房地產業便陸續從個案現場傳來好消息,立委選舉的結果似乎是一顆定心丸,政治紛擾降低,使得立委選前蟄伏的買氣逐漸出籠,各區域的指標個案看屋人潮再度湧現。

即便因為剛過完年,報紙廣告還沒大舉進場,各工地現場門庭若市的熱況,已經讓銷售現場不斷增派人手接待,準備好好迎接睽違已久的買屋客戶,大小建商更是緊鑼密鼓地準備著總統大選後,年度大波段的三二九黃金檔期。
總統大選後的房價究竟是漲是跌,大家都關心,而環顧國內外的經濟環境大勢,顯然還是以走向房價趨漲的態勢,主要是因為台幣升值、建築原料上漲、交通建設帶動等因素,預料將有效支撐房價上揚;還有通膨引發的購屋保值、開春市況回穩,以及台股後市看好等因素。
一、房價上漲趨勢趨明朗
 房地產第一線之所以對今年第二季房市普遍抱持樂觀,顯然是已經在年後感受到市場蠢蠢欲動的買氣,有信心在今年的第一個旺季,不會是由供給方唱獨角戲,畢竟業者的信心,主要還是來自於客戶的反應。
 現場第一線顯示進入加溫期,其實不是沒有理由的,對於一些敏銳度高、具有購屋經驗的民眾來說,已經從經濟面的訊息,嗅到房價可能持續上漲的氣氛。
 首先是台幣的大幅升值,吸引國際熱錢流入台灣賺取匯差利潤,台幣兌美元的匯率,從去年第四季便開始蠢動,去年九月台幣平均兌換一美元大約在三十三元,到二月下旬已經升值到三十一.五元左右,升值幅度約四.五%,而且後續還持續看漲中。
 這些熱錢除了因為匯差的吸引力之外,股市更是一大誘因,相較於亞洲其他國家股市,台股顯然因為政治因素的干擾,而沒有反應出「正常」的漲幅,未來補漲的想像空間十足,意味著這些熱錢只要時機來臨,轉進股市的機率大增。外資在股市中的投資比例已經高達三成,只要外資認同台股,台股回到常軌的期望值得期待。
 股市與房市的連動性自不待言,根據過去經驗,股市獲利後最多約莫一季左右的時間,便會反應到房市,帶動房市的需求及房價上漲。如果再加上總統大選後,兩岸關係逐步開放的利多加持,二○○八年成為另一波房價起點的機會大增。
 另一個支撐房價的主要因素是原物料的上漲,鋼價從二○○五年底的每公噸一萬三千元,一路飆漲到今年二月中近三萬元,漲幅兩倍多,這樣的漲幅反應到建造成本上,至少讓預售屋或興建中的新成屋房價成本上漲五%至一成。
 最後公共建設的完工啟用,也是支撐房價、甚至是帶動房價上漲的主要原因,例如捷運內湖線將在明年完工通車,新莊線及信義線也預計將在二○一○年至二○一二年之間完工通車;還有松山線、環狀線、機場線等,也計劃陸續將在二○一三年左右完工,將台北縣市整個串連起來,通車時只要外部經濟環境沒有意外,捷運周邊房價勢必還有一波反應,推升房價邁向黃金期。
 
二、通膨引發購屋保值潮
 從過去經驗來看,通膨一直是購屋的主要需求之一,幣值趨貶的狀況下,購屋成為保值的重要管道。
去年以來,受到國際原物料上漲的影響,國內的物價指數年增率(CPI)持續維持在高檔,從去年九月以來,已經連續五月都維持在三%以上(二○○八年一月為二.九六%),之前CPI年均值在三%以上,那已經是一九九六年的十一年前,預計今年還會維持在高檔。
 日前成為新聞話題焦點的麵粉價格,也是飆漲到令人難以置信的價位,與去年年初相較,竟然上漲了將近三倍,業者叫苦連天,糕餅業者在去年一年歇業者超過六百家。
 麵粉漲價所反應的,並不只是麵包變貴或大小縮水的單一問題,麵粉是一項基本性原料,日常飲食中有二分之一的食物都跟麵粉有關,如果連這麼基本性的原料價格都已如此飆升,其他相關性物資的漲幅已經不難想像。日常生活必需品的價格一點一滴在上揚,顯現的是,相同貨幣所能兌換的物質愈來愈少,日復一日地侵蝕著你我的「可支配所得」,無形之中錢慢慢地變「薄」。
包括國際油價也站上每桶百元的大關,若是以二○○三年每桶不到三十美元的角度來看,實在很難想像,在二○○八年後這種基本油價竟然會上漲到九十三元,整整上漲三倍多;同樣的心情看待五年後的油價,也許上漲到每桶兩百美元都不足為奇。
所以,若初步以「最糟」油價來評估未來每桶兩百元油價的時代,想像一下屆時的房價,會是一個怎樣的光景?超高油價時代房價會比現在漲多少,恐怕還難以斷言,但肯定是不會比現在的房價低。
 三、房市開春後買氣回穩
春節前一季的房市,市況慘澹,一來是因為去年全年都會區房價,都處在「高檔整理」的狀況,反應三年來漲多拉回的格局;二來是因為選舉紛擾,加上股市重創,使得購屋意願低落。
 根據營建署公佈的「住宅需求動向調查」資料顯示,去年第四季的房價信心指數,甚至比二○○三年SARS期間還要來得低,除了幾個大型指標建案之外,其他個案現場幾乎是門可羅雀,連台北市區精華地段買氣都沉寂下來。
 但是在開春之後,市況大幅好轉,不僅台北市區買氣回籠,板橋市也是熱鬧滾滾,幾個捷運站議題的個案都是人潮川流不息,連非假日也能佔滿一半接待中心,逐漸恢復到去年正常時期的人潮量。
這樣的狀況不僅出現在熱銷區,連台北縣市以外的區域,也開始熱絡起來,像是中壢、平鎮一帶,整體市況也比年前好很多,人潮回流顯示購屋信心已經逐漸恢復,即便股市仍有起落,但是民眾購屋的意願已經陸續浮現。
雖說去年全年處在高檔整理期,買氣及人潮不若前年旺盛,但是上半年的表現其實還不錯,尚可延續前一年的氣勢;但是在去年八月起受到全球股災的衝擊,以及立委選舉的干擾,造成自住型買方觀望,才會使得買氣受到影響。
2008年兩岸相關政策,勢必更加開放,大陸台商各地會長在新春酒會上, 對台灣今年經濟大多看好。
今年開春後的看屋人潮,可說是一種「遞延購屋效應」,將去年下半年原本有意購屋的買氣,延宕到年後進場,若是總統大選前沒有重大意外事件,選舉結果又能符合多數民眾的期待,那麼這股買氣就有機會接續下去,順利推升房市景氣。
 四、股市上揚將成為引爆點
 台股投資民眾最大的無奈,在於台股「漲未跟漲、跌猛跟跌」,因此才不得已將投資的資金轉往海外基金。未能跟漲的主因,主要還是繫於政治的不穩定性,政府經濟政策遲遲未能跟上國際潮流。
 當國際熱錢紛紛轉往中國大陸投資之際,政府卻將台灣封鎖在意識形態之中,眼睜睜地看著東亞各國的股市大發利市,股價紛紛以倍數成長,讓東亞投資民眾荷包滿滿,有能力去對抗國際性的輸入型通膨;台灣卻在政治因素的牽絆下,股市漲幅趨緩,一九九○年的股市高點,到現在都還是望塵莫及,造成民眾及企業面對國際的輸入型通膨中,顯得十分脆弱。
 這樣的窘況是有機會在二○○八年改變的,台灣企業的獲利能力全球有目共睹,大部份外資分析師皆認為,台股在政治陰影之下嚴重被低估,只要能擺脫政治的陰霾,逐漸開放兩岸相關政策,是大陸人民來台觀光也好,或開放大陸人民來台購屋條件也好,只要持續開放的腳步,台灣經濟就有更好的機會,匯入台灣的熱錢就有可能會轉戰股市,房市也會跟著再度揚升。
 類似的想像與期待,不知在多少民眾的心中想過千百回,不是沒有機會,只等待時機到來。
 中國大陸經過十多年的改革,經濟能力迅速改善,尤其是沿海一帶,消費能力大增,中國大陸甚至已經躍升為全球精品消費的第四大國。台灣的物價與房價,對大陸中高所得者而言,短短五、六年,從遙不可及演變為唾手可得,這與大陸股市在近年快速飛漲不無關係,由此可見股市投資成果對經濟能力影響之鉅。
二○○三年這一波,房市內需大舉浮出,都會區房價狠狠漲了四至五成,但那是跌深後的反彈現象,嚴格說起來,在同一時期股市並沒有大漲,二○○三年七月到二○○六年十二月,房市買氣最強盛的時段,台股溫和地約從五千點漲到七千點。
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