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【商業周刊】八折獵好屋 Part1

現象:房市低迷如SARS時期 成交量連五月下降,房價跌一至兩成

走進任一家房仲店面,待上兩個鐘頭,可能連個客人都沒有,「冷到都不必開冷氣了。」一位業務員形容:「現在是什麼招數都做了,但還不如什麼都別做,還落得輕鬆。」顯然,房仲業已進入嚴峻的寒冬。

根據兩大房仲集團──信義房屋與永慶房仲集團的成交量數字顯示,已連續五個月呈現負成長或持平走勢,最近一個月的成交量,甚至較民國九十二年SARS期間還低;而住展房屋網的統計也指出,自今年五月起,北台灣(含台北縣市、桃園與新竹)的預售屋展售中心來客數銳減,八月份已降至每週每新建案平均二十組,與今年三月每週每案六十六組的高點相比,只剩下不到三分之一,且預售屋的每週平均成交數也少了六成二。

以大台北為例,台北市的房屋成交價在今年三月總統大選之際衝上最高點,達每坪三十七萬二千元,並維持三個月;六月起開始向下修正;最新出爐的八月份房屋成交價,已回檔至每坪三十二萬八千元,跌幅一一.八%;而台北縣的房價,相較今年最高點也有兩成跌幅。

其中,台北市以內湖區的跌幅最深,近一五%、其次是萬華區的一三.七%,最少的是大安區的七.七五%;而台北縣則以淡水鎮跌幅達逾二六%居冠,其次分別是板橋市與林口鄉的約一六.六%與一四.三%。

策略:盡量壓低購屋成本 勤跑建案多問鄰居,抓對賣方心態

遇上三年來難得的房價回檔,自住客首要得挑選到合適的房子。怎麼選?

一、要懂得聰明買屋。隔一座橋,每坪便宜至少五萬元,隔三個捷運站,房價可少一半,在台北工作的無殼蝸牛,應該循著捷運或高鐵路線,趁早卡位周邊的台北縣潛力區域,如土城、重陽重劃區、新莊副都心等地。

二、從老房子挖黃金。根據營建署的調查,台灣老宅充斥是普遍的問題,目前屋齡超過二十年以上的舊屋,高達四七%,磚造房比率也高達二三%,都有改建需求。正對大安森林公園,位於信義路二段的勤美璞真豪宅大樓,每坪行情上看一百三十萬元,很難想像,其前身只是一棟屋齡三十年的五層樓公寓。想找這類具改建題材的中古屋,可從萬華、南港等行政區下手。

三、鎖定雙「值」好房。雙「值」指的是保值又超值,若視抗跌性為首要,執意要住在台北市中心的話,不妨留意主要幹道和巷內房價行情差距甚大的地區,若願意從馬路邊「屈就」到巷弄間,就能享有房價至少便宜三成的好處。

值得特別注意的是,想在這波房價修正期,挑到便宜好房子的自住客,前提還是得靈活操作,將議價空間極大化。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,除了能夠吸引國際買家的特定豪宅市場外,一般住宅產品的售價極難再創高點;新成屋存量隨著交屋高峰期到來逐漸增加,中古屋的議價空間將會明顯擴大;消費者購屋漸趨理性,從購屋決策時間持續延長可見,也意味著議價空間會更有彈性。

議價空間更有彈性意味著,想買房,並不能光看房價跌幅走勢而已,還必須考量議價率,才稱得上是個聰明的購屋族。以大台北地區為例,目前台北縣、市的新成屋平均議價率分別為一六.四二%與一三.八五%,隨每坪房價越高,議價率最高可達二四.八% ,中古屋的議價率又較新成屋再多出二至三成。 

(還有下集)
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